Как правило, дома, в которых мы планируем купить квартиру в Польше имеют прямой доступ к дороге общего пользования и это важно, т.к. по законам Польши любое жилое строение обязано иметь доступ. Но иногда девелоперы покупают землю под строительство в глубине района, где отсутствует прямой доступ к публичным дорогам. Это связано с разными причинами: дешевле земля или в принципе в районе в котором он хочет строить отсутствуют другие земельные участки в продаже. Как бы то ни было, но девелопер решает купить участок земли, окруженный другими участками (и строениями на них) и не имеющий прямого доступа к дороге общего пользования. Но при этом обязательство по доступу к публичной дороге надо выполнить — что он делает в этом случае? Есть два возможных варианта, которыми являются служебность или доля в дороге, которая представляет собой участок земли, служащий доступом к жилому дому.
Służebność gruntowa (служебность грунта) — на чем основана?
Служебность грунта является разновидностью обременения имущества. Служебность грунта позволяет нам использовать участок земли другого лица с целью доступа к своей недвижимости. Запись о служебности должна быть включена в земельный и ипотечный реестр (KW).
Служебность включает в себя то, что не зависит от того, что владеет землей обремененной служебностью. Означает это то, что продажа земли, или квартиры в доме обремененной служебностью, данную служебность не ликвидирует.
Służebność drogi koniecznej (служебность необходимой дороги)
Чаще всего можно услышать о служебности необходимой дороги. Когда устанавливается такая служебность? Устанавливается в ситуациях, когда необходимо, чтобы конкретный участок имел соответствующий доступ к дороге общего пользования. В этой ситуации владелец участка без доступа к дороге общего пользования может потребовать от владельцев соседних участков установить дорожную служебность за вознаграждение. Данное положение можно найти в art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego. Поэтому из формулировки этого закона следует, что установление служебности необходимой дороги может вступить в силу только при соответствующем вознаграждении собственника имущества, через которое будет проходить дорога. Размер этого вознаграждения определяется исходя из рыночных цен, дополнительно учитываются также убытки, понесенные в связи с установлением сервитута.
Что это значит для иностранца не из ЕС, который хочет купить квартиру, расположенную в доме со служебностью.
- Купить квартиру в такой недвижимости может без разрешения МВД
- Большая вероятность, что вы будете платить большой czynsz, который будет включать оплату собственникам обремененной недвижимости. (тем, кто предоставил дорогу)
Udział w drodze — часть в дороге (в собственность)
Другим популярным решением проблемы с доступом к дороге общего пользования может стать покупка участка земли для организации подъездной дороги. То есть девелопер покупает дополнительный участок земли, из котором строит дорогу до основной публичной дороги.
И тогда, когда инвестиция будет построена, дорога, построенная девелопером будет перенесена в собственность всем покупателям квартир в инвестиции в равных долях. При том, каждый из собственников жилых помещений будет иметь право на всю дорогу, при этом приобретая право собственности на отдельную часть земли, на которой расположена дорога. Каждый собственник может распорядиться своей долей, продать или передать ее в пользование третьему лицу. Для распоряжения всем участком под дорогой, требуется согласие всех ее владельцев. Бывает, что дорогу берет на себя управляющая компания, которая заботится о ее надлежащем содержании.
Что это значит для иностранца не из ЕС, который хочет купить квартиру, расположенную в доме с прилегающей дорогой.
- Купить квартиру в такой недвижимости НЕЛЬЗЯ без разрешения МВД
- Большая вероятность, что вы будете платить большой czynsz, который будет включать оплату за содержание дороги.
Хотите купить недвижимость в Польше и вам нужна помощь в проверке документов на наличие обременений грунта? Позвоните нам! +48 578 103 803 Мы поможем.
