Может ли иностранец купить недвижимость в Польше?
Важнейшим вопросом в случае покупки недвижимости лицами, не являющимися гражданами Польши, является определение статуса иностранца. Под этим термином может подразумеваться:
- физическое лицо, не имеющее польского гражданства,
- юридическое лицо с зарегистрированным офисом за границей,
- компания указанных выше лиц, не являющаяся юридическим лицом и имеющая юридический адрес за границей, созданная в соответствии с законодательством иностранных государств,
- юридическое лицо и коммерческая компания без статуса юридического лица с зарегистрированным офисом в Польше, контролируемая прямо или косвенно лицами или компаниями, перечисленными выше.
Принцип приобретения недвижимости иностранцами заключается в необходимости получения специального разрешения, выдаваемого министром внутренних дел и администрации. Приобретение недвижимости без этого разрешения абсолютно недействительно — сделка не состоится. К счастью, в Законе о приобретении недвижимости иностранцами есть несколько исключений.
Стоит подчеркнуть, что данный запрет не распространяется на покупку квартир, а также коммерческих помещений, предназначенных под гаражи или долю в таких помещениях, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей покупателя или собственника недвижимого имущества.
Как получить разрешение на покупку недвижимости в Польше
Для того, чтобы получить разрешение на покупку недвижимости в Польше иностранцу, необходимо обратиться в министерство внутренних дел Польши.
Министр внутренних дел и администрации (Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji) выдает разрешение на основании поданного заявления, в котором должны быть доказаны связи с Польшей. Как это сделать? Вы можете указать:
- польское гражданство или происхождение,
- супруг/супругу, которые являются гражданами Польши,
- вид на жительство: временный (это не касается временного вида на жительство для жертв торговли людьми или в связи с обстоятельствами, требующими краткосрочного пребывания иностранца в Польше),
- постоянный или долгосрочный резидент ЕС,
- членство в правлении контролируемой коммерческой компании,
- ведение коммерческой или сельскохозяйственной деятельности в Польше в соответствии с положениями польского законодательства.
Образец заявления на получение разрешения на покупку недвижимости иностранцем можно скачать на сайте biznes.gov.pl. Заполненная форма вместе с документом, удостоверяющим личность, и дополнительными документами должна быть представлена в Министерство внутренних дел и администрации.
Какие документы необходимо приложить к заявлению?
- выписка из реестра предпринимателей Национального судебного реестра — если применимо,
- выписка из иностранного реестра о записи в реестре предпринимателей — при наличии,
- выписка из земельно-ипотечной книги,
- выписка из земельной книги,
- выписка из кадастровой карты,
- документы, являющиеся основанием для внесения изменений в маркировку недвижимого имущества,
- выписка из местного плана территориального развития,
- заявление продавца о желании продать недвижимость иностранцу,
- решение об условиях разработки,
- документы, подтверждающие связи иностранца с Республикой Польша,
- справка об отсутствии задолженности по взносам ZUS,
- подтверждение оплаты гербового сбора,
- документы, подтверждающие происхождение средств на покупку недвижимости.
Важно и стоит подчеркнуть, что площадь недвижимого имущества, приобретаемого иностранцами для жизненных нужд, не может превышать 0,5 га.
Разрешение на покупку недвижимости — когда оно не нужно?
Разрешение на покупку недвижимости иностранцем требуется не всегда. В некоторых случаях возможно приобретение недвижимости для иностранцев без разрешения. Вам не нужно специальное разрешение, когда вы приобретаете:
- квартиру в многоквартирном доме, обеспечивающий адекватные условия проживания,
- помещение или долю в помещении, предназначенном для гаража – если вы как покупатель, владелец недвижимости или индивидуального жилого помещения желаете приобрести гараж для обеспечения надлежащих жилищных условий,
- если вы проживаете в Польше не менее 5 лет с момента получения постоянного вида на жительство или вида на жительство долгосрочного резидента ЕС,
- недвижимость, которая будет частью общего имущества — если у вас есть жена или муж с польским гражданством и вы проживаете в Польше не менее 2 лет с момента получения постоянного вида на жительство или вида на жительство долгосрочного резидента ЕС,
- недвижимость от лица, которое является ее владельцем или бессрочным пользователем в течение не менее 5 лет, и вы имеете право на наследование от этого лица на дату покупки (например, дочь, сын или внук приобретают недвижимость у своей матери, отца или бабушки и дедушки ),
- недвижимость в качестве залогодержателя (банка) – когда вы принимаете недвижимость после неудавшихся торгов в исполнительном производстве.
Если вы наследуете недвижимость в Польше
Без дополнительных формальностей недвижимость в Польше будет приобретена потенциальным наследником у потенциального наследодателя, правда, при двух условиях. Во-первых, он должен наследовать имущество на основании положений Закона, а не только на основании воли наследодателя. Кроме того, продавец недвижимости является ее собственником или бессрочным узуфруктуарием ( то есть пользования чужой непотребляемой вещью в сочетании с правом извлечения из нее плодов при условии сохранения в целости самой вещи) не менее чем за 5 лет до продажи. Разумеется, разрешение не распространяется на приобретение недвижимости в порядке наследования или взыскание долга лицами, имеющими право на наследство по закону.
Интересно, что если иностранец, приобретший недвижимое имущество, входящее в наследство на основании завещания, не получит разрешение на основании заявления, поданного в течение двух лет со дня открытия наследства (смерти наследодателя), право собственности на недвижимое имущество имущество или право бессрочного пользования приобретаются лицами, которые были бы назначены к наследованию по закону, даже если бы они были исключены из наследства по завещанию.
Покупка недвижимости в Польше иностранцем — когда разрешение обязательно нужно
Во всех описанных выше случаях, кроме наследования, разрешение будет необходимо, когда предметом покупки является земельный участок площадью более одного гектара, а также в случае недвижимости, расположенной в приграничной зоне .
Это последнее условие может быть чрезвычайно неприятным. Это связано с тем, что пограничная зона охватывает всю территорию гмин, примыкающую к государственной границе, а на морском участке — к берегу моря. Если ширина пограничной зоны, определенной таким образом, не достигает 15 км, в пограничную зону включается также территория гмин, непосредственно примыкающая к гминам, прилегающим к государственной границе или морскому побережью.
В Польше приграничные зоны обозначены в целых 12 воеводствах, в которых насчитывается несколько десятков гмин и городов. Например: Гданьск, Щецин, Хелм, Закопане, Перемышль, Слупск, Кошалин.
Разрешение на покупку недвижимости в Польше гражданами ЕС
Граждане Европейского Союза, Европейской экономической зоны и Швейцарии могут свободно приобретать недвижимость. Переходные периоды, оговоренные в Договоре о присоединении, уже закончились — последний в мае 2016 года. Однако с учетом ограничений на приобретение земель сельскохозяйственного назначения.
Во избежание обхода рассматриваемых положений разрешение министра внутренних дел и администрации требуется также в случае покупки компании или акций компаний, зарегистрированных в Польше, которые являются владельцами или бессрочными пользователями недвижимого имущества, расположенного в Польше. В этом случае действуют те же правила, что и при приобретении недвижимости.
Гражданин Европейской экономической зоны и Швейцарии может приобрести такие компании или акции без разрешения. Граждане других стран, с другой стороны, должны либо соответствовать условиям, освобождающим их от обязанности получения разрешения, либо получить разрешение.
Попытки обойти закон также направлены на выполнение обязанности, возложенной на нотариусов и суды, направлять министру внутренних дел и администрации документы, на основании которых иностранец приобрел недвижимость на территории Польши. Этот министр также ведет специальный реестр недвижимости, акций и долей, приобретенных или приобретенных иностранцами без разрешения.
Санкция недействительности договора, заключенного вопреки положениям Закона, а также предусмотренные в его положениях механизмы предотвращения этого должны побуждать продавцов недвижимости иностранцам к внимательному ознакомлению с вышеуказанным правовым актом. Если мы не проверим, можем ли мы продать недвижимость покупателю из-за границы в данном случае, мы можем подвергнуть себя ненужным трудностям при заключении такой сделки.
Если вам необходима помощь с получением разрешения на покупку недвижимости или бизнеса в Польше, вы всегда можете обратится ко мне за содействием в этом вопросе. Телефон/Telegram/WhatsApp/Viber: +48 578 103 803
