Доход от сдачи в аренду недвижимого имущества в Польше облагается налогом. До конца 2022 года у физических лиц было на выбор два разных способа расчетов с налоговой инспекцией. Прежде чем подписывать договор аренды с арендаторами, стоит подумать, какой из них будет более выгодным для вас.
Аренда квартир становится все более популярным способом вложения средств, который выбирают не только специализирующиеся на этом компании, но и частные лица. В обоих случаях это может быть очень выгодным способом приумножить капитал, но следует учитывать необходимость выполнения обязательства перед налоговой инспекцией и уплаты арендного налога. В распоряжении налогоплательщиков, не осуществляющих предпринимательскую деятельность в данной сфере, имеется две формы налогообложения: налоговая шкала и единовременная выплата по найму квартиры. Хотя их назначение одинаково, они существенно отличаются друг от друга, что проявляется не только в налоговых ставках, но и в других вопросах.
Доход от аренды: методы налогообложения
Частная аренда может облагаться налогом двумя способами:
Налоговая шкала: возможно заключить договор аренды на общих условиях налогообложения дохода частным лицом. Доход от сдачи в аренду, то есть доход за вычетом затрат на его получение, будет облагаться налогом. Таким образом, ставка налога составляет 12% до суммы дохода 120 000 злотых в год и 32% при превышении этой суммы.
Фиксированная ставка на зарегистрированный доход: учет налога на аренду может основываться на фиксированной ставке. Однако в этом случае доход от аренды будет подлежать налогообложению. Единовременная ставка составляет 8,5% при доходе в размере 100 000 злотых в год и 12,5% при доходе выше этого порога.
Расчет арендной платы с использованием налоговой шкалы
Арендодатель, решивший произвести расчет по общим правилам, т.е. по шкале налога, не обязан сообщать об этом в налоговую инспекцию. Доходом в этом случае является арендная плата, уплачиваемая арендатором. Другие платежи, например, за электричество или газ, не будут включены в доход арендодателя, если в договоре предусмотрено, что арендатор обязан их платить. Также задаток не является доходом арендодателя, он станет им только при удержании по действующему договору.
Важно, чтобы арендодатель платил подоходный налог, поэтому он может вычесть расходы, связанные с арендой, из своего дохода. К ним относятся, среди прочего:
- расходы, связанные с модернизацией и ремонтом квартиры,
- расходы, связанные с содержанием и текущей эксплуатацией имущества,
- расходы, связанные с обустройством квартиры,
- амортизация,
- расходы на страхование квартиры,
- ипотечные проценты
Что важно: все расходы, которые налогоплательщик намерен вычесть из доходов, должны быть подтверждены документально. В период, в котором арендованная квартира не заселена, еще можно вычесть текущие платежи за содержание, но производить списание амортизации нельзя.
Авансовый платеж по арендному налогу
Важной обязанностью арендодателя является самостоятельное уплата авансов по налогу на прибыль с арендной платы. Они должны быть зачислены на счет соответствующей налоговой инспекции до 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором был получен доход, а авансовый платеж за декабрь должен быть уплачен до 20 января, если налогоплательщик не представляет годовую декларацию и уплачивает налог до этой даты. Обязанность по уплате авансовых платежей возникает в том месяце, в котором налогоплательщик превышает сумму, в результате которой возникает обязанность по уплате налога, т. е. 3 091 злотый. Его сумма представляет собой разницу между налогом, причитающимся с начала года, и уже уплаченными авансовыми платежами. Авансовые платежи должны рассчитываться отдельно по разным источникам дохода (например, отдельно по частной аренде квартиры и предпринимательской деятельности).
Однако после окончания налогового года необходимо будет подать налоговую декларацию с учетом всех доходов налогоплательщика. Конечно, это также позволит вам воспользоваться не облагаемой налогом суммой, а также льготами и вычетами.
Можно ли включить ипотеку в расходы?
В эпоху низких процентных ставок немалую популярность приобрела покупка квартир для посуточной сдачи в аернду с использованием ипотечного кредита. В такой ситуации арендодатель может также включить часть расходов, связанных с обязательством, в расходы, подлежащие вычету из налогооблагаемой базы. Могут быть вычтены проценты по кредиту (важно: они должны быть уже выплачены) и другие сопутствующие расходы, в том числе, например, страхование недвижимости или стоимость ее оценки. Однако вычесть капитальную часть взносов из дохода невозможно. Все сборы, как и в случае других расходов, понесенных в связи с арендой квартиры при налогообложении по общим правилам, должны быть надлежащим образом подтверждены документально.
Единая ставка налога на аренду
Налогоплательщик также имеет возможность урегулировать договор аренды единовременной суммой на зарегистрированный доход. Последний сам по себе намного проще и предлагает более низкие ставки: 8,5% до 100 000 злотых на доход и 12,5% на превышение. Однако при этом налогоплательщик лишается возможности воспользоваться необлагаемой налогом суммой и вычесть из дохода необлагаемые налогом расходы.
До 2019 года для расчета единовременно необходимо было подать соответствующее заявление начальнику налоговой инспекции. В настоящее время, однако, принимается решение об уплате этого налога до 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором был получен первый доход, или, если это произошло в декабре, путем подачи декларации PIT-28. В течение налогового года налогоплательщик также обязан уплатить налог по правильно указанной ставке. Таким образом, после превышения порога в 100 000 злотых дохода на этом счете он должен платить фиксированный налог по более высокой ставке 12,5%.
Что важно: поскольку основанием для налогообложения фиксированной аренды квартиры является доход, арендодатель должен обратить внимание на то, что арендатор обязан самостоятельно оплачивать другие сборы, связанные с использованием квартиры, в противном случае арендодатель должен платить налог на общий полученный доход, т.е. также средства на оплату газа, электричества и т.д.
Оформление аренды квартиры супругами
Супруги, квартира которых является их совместной собственностью, должны, в принципе, получать половину прибыли от аренды. Однако подать декларацию о налогообложении в этом отношении можно только за одного супруга. При налогообложении квартиры по общим правилам — до 20-го числа месяца, следующего за первым доходом по этому счету, при единовременном налогообложении — до 20-го числа месяца, в котором получен первый доход. получен доход, а если это происходит в декабре, то к концу налогового года. Те же сроки применяются и в ситуации, когда супруги, ранее пользовавшиеся раздельным поселением, хотят поселиться совместно.
Когда частная аренда может классифицироваться как бизнес?
Работа на рынке недвижимости становится настолько выгодной для многих людей, что они не ограничивают свою деятельность только, например, арендой одной принадлежащей им квартиры, они также охотно используют популярные модели аренды, основанные, например, на краткосрочной аренде. Стоит знать, что налоговые органы по-разному трактуют начало такой деятельности, а в некоторых случаях могут посчитать, что аренда носит признаки ведения предпринимательской деятельности. Однако их позиция неоднородна. Хорошим решением может стать обращение за индивидуальной консультацией в налоговую инспекцию. С другой стороны, урегулирование арендной платы посредством предпринимательской деятельности позволяет использовать либо налоговую шкалу, либо единый фиксированный налог, ставка которого составляет 19%.
Налог на аренду квартиры 2021 в 2022 году: какую форму PIT выбрать?
Выбор формы налогообложения аренды квартиры влияет не только на расходы, но и на вид декларации PIT, которую необходимо подать в налоговую инспекцию. Это также выливается в крайний срок подачи декларации и уплаты налога:
Урегулирование арендной платы на общих условиях: налог за аренду квартиры должен быть уплачен вместе с другими доходами, полученными в налоговом году. Для этого для расчета налога на прибыль за 2021 год налогоплательщику необходимо до 2 мая 2022 года подать НДФЛ-36.
Фиксированная ставка: лица, выбравшие зарегистрированную единовременную выплату, должны подать PIT-28. В этом случае, правда, времени точно меньше: сделать это нужно до конца февраля 2022 года.
Таким образом, люди, оформляющие аренду квартиры на общих условиях, смогут одновременно оформить и другие доходы (например, от предпринимательской деятельности или по трудовому договору) на одном бланке. При подаче PIT-28 нужно будет параллельно сдавать и другие декларации.
