Возможна ли продажа квартиры с ипотекой? Однозначно да, однако распоряжаться заложенным имуществом немного сложнее и, вероятно, займет больше времени. Мы описали, что нужно знать о такой сделке, на что обратить внимание и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке.
Можно ли продать квартиру, купленную по ипотеке в Польше иностранцем?
Продажа недвижимости, обремененной кредитом возможна. Такой процесс мало чем отличается от стандартной сделки купли-продажи недвижимости без долгов. Дополнительные формальности в основном связаны с погашением текущего обязательства, которое лежит на покупателе.
Напомним, что в свете нормативных актов, прежде чем собственник помещения вступит во владение другой квартирой, он должен полностью погасить предыдущие платежи. Большинство банков также обусловливают получение нового кредита этим условием.
Дополнительные формальности, связанные с продажей, требуют обращения в банк, где вы оформляли ипотечный кредит. Напомним, что прибыль от сделки должна быть использована в полном объеме на жилищные нужды. Кроме того, потребуется передача права собственности, которую мы оформим в отделе земельно-ипотечной книги соответствующего суда.
Как продать квартиру, купленную в ипотеку — пошагово
Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна даже через несколько месяцев после покупки недвижимости. Помните, однако, что в некоторых случаях кредитный договор обременен льготным периодом. Поэтому, прежде чем добавлять объявление о продаже помещения, внимательно изучите условия погашения вашего кредита.
Шаг первый: подготовьте объявление и найдите покупателя
В предложении, которое вы добавляете, обязательно должна быть информация о долге, который висит на вашей квартире. Не скрывайте эту информацию.
Хорошей идеей в случае продажи такой недвижимости является использование помощи агента по недвижимости. Агенты предоставят заинтересованным сторонам необходимую информацию, разъяснят ход сделки, а также возьмут на себя большую часть формальностей, связанных с продажей квартиры в кредит. Благодаря этому вы можете сосредоточиться на поиске нового места жительства.
Шаг второй: справка о текущем долге
Прежде чем заключить какой-либо договор, вы должны знать свой текущий долг с процентами. Благодаря этому вы узнаете, заработаете ли вы на продаже и сколько, а также получите информацию для будущего покупателя о сумме доплаты, погашение которой он возьмет на свои плечи.
Для этого обратитесь в банк, выдавший вам кредит. Документ должен содержать согласие банка на единовременное погашение кредита, с указанием суммы долга и процентов, а также т.н. обещание, то есть согласие кредитора на удаление текущей ипотеки. Обещание действительно в течение 30 дней, которые следует выделить на подготовку предварительного договора.
Сертификат также будет содержать кредит и номер счета, на который покупатель будет перечислять деньги для погашения долга. Банк также должен предоставить информацию о дополнительной сумме, подлежащей досрочному погашению. Подводя итог: долговая справка понадобится и покупателю, и нотариусу для оформления договора.
Шаг третий: составление договоров
Долговая справка, выданная банком, станет отправной точкой для составления предварительного договора у нотариуса. Это особенно важно, когда покупатель также обращается за кредитом на покупку квартиры.
Завершением сделки является составление договора купли-продажи в форме нотариального акта. Подробные процедуры описаны ниже.
Вариант первый: покупатель берет кредит
На основании предварительной договоренности банк может предоставить покупателю ипотечный кредит. Когда деньги поступят на его счет, можно переходить к составлению собственно договора. Нотариус обратится в суд с заявлением о внесении изменений в поземельную и ипотечную книги. Затем банк, в котором покупатель получает кредит, переводит деньги на счета другой стороны: платежи поступают банку продавца (погашение кредитного обязательства) и самому продавцу (если у него есть прибыль от продажи, т.е. когда задолженность не превышает продажной цены).
Вариант второй: оплата наличными
Однако процесс продажи проще всего, когда покупатель не использует кредит, а финансирует всю покупку наличными. Затем покупатель переводит деньги на банковский счет в счет погашения кредита, а остальная сумма перечисляется продавцу.
Не менее популярным решением является перевод всей суммы на счет продавца, благодаря чему он берет на себя обязательство по оплате ипотеки.
«Неожиданная» ипотека – важно для покупателей?
При продаже квартиры в кредите, покупатель должен проверить поземельную и ипотечную книги. Может оказаться, что в них есть записи о другой ипотеке, чем та, о которой ему сообщил продавец.
Также возможно перечисление покупателем первоначального взноса, которым продавец погасит ипотеку. Для безопасности, покупателю стоит прописать в нотариальном договоре условие, что если продавец квартиры не сделает этого вовремя, он будет обязан вернуть двойную сумму первоначального взноса.
Продажа квартиры, купленной по ипотеке в валюте
Процедура продажи квартиры, обремененной кредитом в иностранной валюте, формально аналогична, но в этом случае банк конвертирует долг по текущему курсу. Учитывая тот факт, что цены на валюту в последние несколько месяцев находятся на высоком уровне, может оказаться, что стоимость недвижимости меньше оставшейся суммы кредита.
В этом случае продажа квартиры может оказаться невыгодной. Нелишним будет воспользоваться советом финансового консультанта, который оценит текущие тенденции на валютном рынке, чтобы выбрать наилучший момент для конвертации валюты.
Переоформление кредита на другое имущество
Распространенным решением также является передача ипотечного кредита на другое имущество. Это популярное решение, особенно когда квартира подлежит замене на другую.
В такой ситуации, однако, необходимо помнить, что новая недвижимость должна быть свободна от каких-либо кредитных обременений и не должна иметь более низкую стоимость, чем текущая квартира. Для этого необходимо предоставить в банк отчет об оценке (оценке) имущества, который подготовит оценщик имущества.
Какие документы нужны при продаже квартиры с ипотекой?
Если вы хотите продать квартиру в кредит, вам необходимо подготовить различные документы, которые вы будете предъявлять всем участникам процедуры.
Среди них, прежде всего, справка и обещание банка, о которых мы уже упоминали. В обещании банк удостоверяет, что после полного погашения ипотеки даст согласие на ее исключение из земельно-ипотечной книги, при этом в справке указаны такие данные, как:
- сумма ипотечного кредита, проценты и комиссии,
- сумма, оставшаяся для погашения ипотеки,
- данные заемщика,
- номер счета, на который покупатель должен производить платежи,
- дата погашения кредита.
Дополнительно вы предоставляете документы, связанные с недвижимостью, т.е.:
- земельный и ипотечный регистрационный номер. KW содержит информацию, например. о вас как о собственнике и залоге вашей квартиры, в том числе о сумме залога; валюта, в которой он был выписан; дата погашения или банк, выдавший кредит;
- свидетельство о праве собственности на квартиру. Это может быть нотариальный акт или договор дарения. Они подтверждают, что вы являетесь законным владельцем недвижимости.
Затраты на продажу квартиры под ипотекой?
Когда вы планируете продать квартиру в кредит, вы должны помнить, что такая сделка предполагает дополнительные нотариальные и судебные издержки. Их высота зависит от о стоимости имущества, а также о количестве и типе изменений в земельном и ипотечном реестре.
Одним из сборов является нотариальное вознаграждение, то есть нотариальное вознаграждение. Его максимальный размер указан в Постановлении Министра юстиции от 28 июня 2004 г. о максимальных ставках нотариальных сборов.
К этому вы должны добавить, среди прочего:
налог на гражданско-правовые сделки (РСС), т.е. 2% от стоимости имущества;
копия нотариального акта – 6 злотых за страницу + НДС.
Также помните, что если вы продадите квартиру до истечения 5 лет, расходы будут составлять налог на обогащение. Он составляет 19% и рассчитывается от суммы полученного дохода, т.е. суммы, которая представляет собой разницу между доходом и расходами, не облагаемыми налогом.
Однако бывают ситуации, когда вы избегаете уплаты этого налога. Подробнее об этом мы писали в статье «Подоходный налог с продажи недвижимости»
