В последнее время все больше клиентов из стран бывшего СНГ интересуются покупкой квартиры в Польше для дальнейшей сдачи в аренду. И в этом нет ничего удивительного: такой вид бизнеса дает годовой доход от 6%, что значительно выше, чем процентная ставка в евро по банковскому депозиту или доходность по десятилетним казначейским облигациям.
Но покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, как и любая другая инвестиция, имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, покупка квартиры в Польше — это долгосрочная инвестиция, которая окупится через 14-18 лет, в зависимости от места приобретения. С другой стороны – она также может стать реальным бизнесом, который позволит иностранцу не только иметь дополнительную прибыль, но и получить вид на жительство. Для своих клиентов мы разрабатываем специальные программы по легализации на территории Польши, используя инвестиционную жилую недвижимость.
Даже одна, сданная в аренду квартира успешно обеспечивает стабильный приток денежных средств без необходимости работать 40 часов в неделю. В Польше такой вид инвестирования крайне распространен и является одним из самых прибыльных, именно поэтому постоянно увеличивается количество людей, покупающих две и более квартир.
Ипотека
Увеличить свой «квартирный фонд», после покупки первой квартиры, иностранцу поможет ипотечное кредитование. Именно его используют местные жители, покупая по нескольку квартир, чтобы вести полноценный бизнес.
Получить ипотечный кредит иностранцу, постоянно и легально проживающему в Польше, не составляет никакого труда. Обычно банки просят предоставить следующие документы: вид на жительство, временная регистрация в Польше (по-простому прописка), номер PESEL (аналог ИНН) и трудовой договор. Конечно, в каждом конкретном случаем банки могут затребовать дополнительные документы, но обычно все вопросы решаемы. Действуя по нашей программе, вы без труда предоставите все требуемые документы, а мы постараемся, чтобы вы получили кредит на лучших условиях.
Таким образом одна ваша инвестиция имеет все шансы развиться до уровня крупномасштабного бизнеса, тем более что экономика Польши полностью этому способствует – бешенными темпами увеличивается количество рабочих мест, идет постоянный приток инвестиций как из стран Евросоюза, так и из США и Канады, многие зарубежные компании переводят свои фирмы и производства на территорию Польши. И как следствие, рост спроса на рынке арендной недвижимости будет только расти.
Но, кроме радужных перспектив, иностранных инвесторов ожидают и некоторые сложности. Недостатком арендного бизнеса являются фиксированные расходы: налоги, страхование, коммунальные и административные платежи, процента по ипотеке, если ваша квартира куплена в кредит, которые должны быть оплачены, даже если квартира пустует, так как вы вовремя не нашли арендатора.
Такая ситуация может произойти если вы приобрели квартиру в непривлекательном для арендаторов районе, городе, или ваша квартира не дотягивает до среднего стандарта сдаваемого в этом месте жилья. По статистике, если квартира не сдается более трех месяцев, ваш арендный бизнес начинает уходить в серьезный в минус.
Управление
Чтобы этого избежать, многие собственники жилья обращаются к компаниям, специализирующимся на управлении недвижимостью, это экономит их время и нервы и что немаловажно, решает проблемы с языковым барьером, который возникает первое время у эмигрантов.
Управляющая компания берет на себя такие функции как собеседование и проверку потенциального арендатора. Занимается жалобами, ремонтом и общими административными вопросами – в Польше это лежит на арендодателе, даже когда квартира сдана на длительный срок. Следит за тем, чтобы арендатор не нарушал договор и не разрушал квартиру. Отслеживает своевременность оплат, а в случае серьезных нарушений представляет интересы владельца в суде.
Принимая решение работать через управляющую компанию, вы перекладываете ответственность полностью на нее на весь срок действия договора. Именно компания ищет арендаторов, проверяет их в реестре должников, рассчитывается по коммунальным платежам, а главное заботится о регулярном доходе за аренду. В среднем стоимость услуг управляющей компании составляет от 18 % в месяц от суммы аренды.
Налоги
И последнее, о чем хотелось бы рассказать будущим инвесторам, это о размере налога, который им придется платить за сдачу своего жилья в аренду. В Польше существует три вида налогообложения на выбор, но расскажу о самых популярных.
Первый налог, так называемый «на общих принципах» в размере 18% для физических лиц и 32% для юридических лиц. Налог насчитывается на чистую прибыль, то есть доход минус расход. При этом в расход можно включить проценты по ипотечному кредиту, налог на недвижимость, страхование, техническое обслуживание, модернизацию, ремонт, управление недвижимостью и коммунальные платежи. Обычно я рекомендую данный вид налога для тех, кто покупает квартиру в кредит или квартиру, требующую ремонта и модернизации.
Второй налог – единовременная выплата в размере 8,5% от дохода от аренды. Это идеальное решение для владельцев новостроек, где затраты меньше, так как ремонт еще не нужен.
